根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。不動產(chǎn)登記的基本類型有：總登記、初始登記、變更登記、更正登記、涂銷登記。3月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》（以下簡稱物權(quán)法解釋（一））對涉不動產(chǎn)登記爭議與訴訟程序的關(guān)系以及權(quán)屬登記在不動產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)之訴的證明力作出了明確規(guī)定，這對在理論上加深對不動產(chǎn)登記的法律性質(zhì)及效力的理解，并由此進一步厘清實踐中對涉及不動產(chǎn)登記的相關(guān)爭議與訴訟程序之間關(guān)系的混亂認(rèn)識，有著重要意義。

　　不動產(chǎn)登記（簿）在不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的認(rèn)定上具有權(quán)利推定的法律效力。我國不動產(chǎn)物權(quán)變動以債權(quán)形式主義為主，意思主義為輔；以登記生效為原則，登記對抗為例外。建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等不動產(chǎn)物權(quán)變動須經(jīng)登記才能發(fā)生物權(quán)效力，土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)則采登記對抗主義，即土地承包合同成立時，土地承包經(jīng)營權(quán)同時發(fā)生物權(quán)效力；地役權(quán)合同成立，地役權(quán)即發(fā)生物權(quán)效力，未經(jīng)登記，只是不得對抗善意第三人。就登記生效的物權(quán)變動而言，物權(quán)法第十六條規(guī)定體現(xiàn)的精神是，法律推定不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)屬狀況以及權(quán)利限制事項與真實情況保持一致。這里主要包括了兩層含義：一方面，不動產(chǎn)登記（簿）的推定力是指法律上的權(quán)利推定。理論上，被推定的法律要件可以是一個事實（事實推定），也可以是一種權(quán)利狀態(tài)（權(quán)利推定）。前者是指法律規(guī)定以某一事實的存在為前提，并以此來認(rèn)定待證事實存在的推定；后者是指立法者在法律上就某一特定的權(quán)利或法律關(guān)系不待對有關(guān)的要件事實進行證明就直接對其現(xiàn)狀是否存在予以推認(rèn)的情形，即直接根據(jù)前提事實而并非要件事實來推定該項權(quán)利存在或不存在的法律狀態(tài)。從不動產(chǎn)登記簿的制度演進和法律賦予的功能看，不動產(chǎn)登記簿對有關(guān)不動產(chǎn)的面積、坐落、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、用途等自然狀況的記載不能適用推定力。另一方面，不動產(chǎn)登記（簿）推定力作為一種權(quán)利推定，本質(zhì)上只是對證明責(zé)任的分配。也就是說，法律對不動產(chǎn)登記簿推定力的規(guī)定是一種證明責(zé)任或舉證負(fù)擔(dān)的規(guī)范，與實體權(quán)利的歸屬并不直接相關(guān)。因此，訴訟中，若當(dāng)事人就登記簿上記載的物權(quán)歸屬和內(nèi)容發(fā)生爭議，則登記簿上記載的物權(quán)人首先被推定為真實物權(quán)人，對此無需再行舉證證明。但作為一種法律擬制事實，登記表彰的物權(quán)狀態(tài)并不總與真實物權(quán)狀態(tài)相一致，故在民事訴訟中允許對此提出異議的當(dāng)事人通過舉證證明真實的物權(quán)狀態(tài)，如果其能夠證明真實物權(quán)狀態(tài)與不動產(chǎn)登記簿的記載不一致，人民法院可以依法采信該證據(jù)，進而對真正物權(quán)狀態(tài)作出相應(yīng)認(rèn)定。

　　當(dāng)然，不動產(chǎn)登記（簿）權(quán)利推定的法律效果在內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系上的表現(xiàn)有所區(qū)別，不動產(chǎn)登記（簿）具有對不特定第三人的物權(quán)公示效果，但對于不動產(chǎn)物權(quán)歸屬及內(nèi)容存在爭議的雙方當(dāng)事人，則并不能當(dāng)然地得出結(jié)論。實踐中，所謂的內(nèi)部關(guān)系是發(fā)生在登記“名實不符”情形下的登記物權(quán)人與真實物權(quán)人之間。比如，登記的不動產(chǎn)所有權(quán)實際上屬于多人共有，但僅登記在一人或部分人名下，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記部分名實不符，實踐中較多地發(fā)生在合伙共有財產(chǎn)、家庭共有財產(chǎn)、房地產(chǎn)合建財產(chǎn)登記在一人或數(shù)人名下；又如，因避稅、規(guī)避債務(wù)等原因，實踐中存在許多借名登記的現(xiàn)象，即不動產(chǎn)的真正所有權(quán)人借用他人的名義進行登記；此外，也有在不動產(chǎn)代理登記中，代理人侵害本人利益，將自己登記為所有權(quán)人的情形；等等。對于這些不動產(chǎn)登記物權(quán)人與真實物權(quán)人之間因內(nèi)部關(guān)系發(fā)生的爭議，真實物權(quán)人可以通過不動產(chǎn)確權(quán)訴訟或執(zhí)行異議之訴等主張權(quán)利，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎(chǔ)法律關(guān)系來確認(rèn)物權(quán)的歸屬。而在對于除此之外的登記物權(quán)人與不特定第三人之間的關(guān)系上，不動產(chǎn)登記簿的效力主要表現(xiàn)在，對于因信賴不動產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)狀態(tài)而與登記物權(quán)人交易的第三人，只要該第三人滿足善意取得的條件，則即使事后真實物權(quán)人證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實物權(quán)狀況確實不一致，但該第三人仍可取得該不動產(chǎn)物權(quán)。也就是說，在外部關(guān)系上，即使不動產(chǎn)登記（簿）記載的物權(quán)狀態(tài)被證明與真實物權(quán)狀態(tài)不符，但真實物權(quán)人仍有可能因第三人構(gòu)成善意取得而喪失不動產(chǎn)物權(quán)。

　　由上所述可知，在民事訴訟中，對不動產(chǎn)登記（簿）應(yīng)定位于具有證明優(yōu)勢的民事證據(jù)，不動產(chǎn)登記的存在從來不應(yīng)成為當(dāng)事人尋求民事救濟的障礙。但不可否認(rèn)的是，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第四條、第五條的規(guī)定，我國承擔(dān)不動產(chǎn)登記的機構(gòu)在性質(zhì)上是國家行政機關(guān)，就其履行不動產(chǎn)登記的法定職責(zé)及所遵循的程序而言，不動產(chǎn)登記無疑具有行政行為的特點。因此，當(dāng)事人自然可以針對不動產(chǎn)登記行為依法提起行政訴訟。這就要求我們必須準(zhǔn)確界分不動產(chǎn)登記民事訴訟與行政訴訟程序。

　　筆者認(rèn)為，對登記的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬或內(nèi)容的爭議，實質(zhì)上存在于相關(guān)的民事主體之間，當(dāng)事人與登記機構(gòu)之間并無實質(zhì)爭議，故當(dāng)事人提起的訴訟應(yīng)當(dāng)屬于民事訴訟，民事裁判在對基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的認(rèn)定過程中，雖然會對不動產(chǎn)登記（簿）的采信與否作出認(rèn)定，但無權(quán)對不動產(chǎn)登記行為的合法性作出認(rèn)定，人民法院依法作出裁判后，當(dāng)事人可依據(jù)民事裁判向登記機構(gòu)申請進行更正登記。而由于登記機構(gòu)對不動產(chǎn)登記申請以形式審查為主、實質(zhì)審查為輔，故因登記機構(gòu)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，拒絕登記或登記程序不合法導(dǎo)致錯誤登記等違反法定程序產(chǎn)生的爭議，實系發(fā)生在當(dāng)事人與登記機構(gòu)之間，如果登記機構(gòu)對應(yīng)予登記的事項不予登記或?qū)τ阱e誤的登記不予更正，當(dāng)事人提起訴訟，請求撤銷相應(yīng)的登記行為，則該爭議的性質(zhì)屬于行政訴訟，應(yīng)當(dāng)通過行政訴訟程序加以解決，人民法院應(yīng)當(dāng)對登記機構(gòu)作出登記行為所依據(jù)的證據(jù)、程序、權(quán)限、審查要求等進行合法性審查，而不應(yīng)對不動產(chǎn)權(quán)屬事實本身進行審查或調(diào)查。如果登記機構(gòu)的行為符合相關(guān)法律、行政法規(guī)的要求，登記行為本身是合法的，人民法院即應(yīng)作出維持判決。即使出現(xiàn)登記與真實物權(quán)狀態(tài)不一致的情況，當(dāng)事人也應(yīng)通過民事訴訟的途徑解決物權(quán)確權(quán)爭議。因此，民事訴訟與行政訴訟在關(guān)涉不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬及原因行為、不動產(chǎn)登記的爭議中各行其道，各司其職，無矛盾、銜接之擔(dān)憂。通過民事訴訟解決當(dāng)事人之間的不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬爭議并不涉及對登記行為合法性的審查，民事審判權(quán)無須應(yīng)對行政行為的公定力，所以也不存在行政訴訟先行的問題，并不需要中止審理等待對方審理的結(jié)果。

　　至于物權(quán)法解釋（一）第一條但書“但法律另有規(guī)定的除外”之所指，則應(yīng)僅限于行政訴訟法第六十一條規(guī)定的情形，即當(dāng)事人在其針對登記行為本身是否合法提起的行政訴訟中，申請一并解決相關(guān)民事爭議并且法院準(zhǔn)許一并審理的。此時，如果另一方當(dāng)事人再另行提起民事訴訟，則因違反一事不再理原則，人民法院不應(yīng)予以受理；已經(jīng)受理的，應(yīng)裁定駁回起訴。如果當(dāng)事人因不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬爭議并進而對不動產(chǎn)登記持有異議，由此提起的訴訟則根本不屬于行政訴訟的范疇，因為其針對的并非不動產(chǎn)登記行為的合法性，而是基于基礎(chǔ)民事法律關(guān)系而發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)爭議，故其提起行政訴訟的，人民法院不應(yīng)受理；已經(jīng)受理的，應(yīng)裁定駁回起訴。因此，在訴訟是當(dāng)事人因不動產(chǎn)權(quán)屬或其原因行為爭議而提起時，不存在民事、行政訴訟交叉的問題，不屬于行政訴訟法第六十一條規(guī)定的可以在行政訴訟中一并審理民事爭議的范圍。（最高人民法院 程新文 司 偉）